El negocio de comprar para alquilar está recuperando el atractivo que había perdido durante años. Según datos recientes del mercado, la rentabilidad bruta anual de alquilar un departamento de 2-3 ambientes llegó al 6,2%, el nivel más alto desde 2002.
¿Qué tan grande es la mejora?
La comparación con el período reciente es contundente: entre 2019 y 2022 la renta de alquilar se mantenía por debajo del 3,5%, y durante la pandemia llegó a desplomarse hasta apenas el 1,8%. Hoy, en cambio, la métrica más actualizada (junio de este año) marca un 5,89% anual, sosteniendo la tendencia alcista.
¿Por qué se recuperó el negocio de alquilar?
Dos factores principales explican el cambio:
- Los precios de venta siguen aproximadamente un 12% por debajo de sus máximos históricos, mientras que los alquileres subieron mucho más rápido: en el primer semestre del año treparon 15,7%, contra apenas un 0,7% de suba en el precio de los departamentos.
- La derogación de la ley de alquileres le devolvió a los propietarios libertad para definir moneda, mecanismos de actualización, garantías y condiciones de contrato — algo que, según especialistas del sector, había frenado la oferta de unidades en alquiler durante los años de la ley anterior.
Además, según Damián Tabakman (CEDU+AEV), los costos de construcción prácticamente se duplicaron mientras el precio del metro cuadrado en dólares casi no se movió en dos años, lo que hace que desarrollar sea menos atractivo que directamente alquilar una propiedad ya construida.
¿Cuánto tarda en recuperarse la inversión?
El plazo de repago de una propiedad comprada para alquilar bajó a 16-17 años, una mejora de casi 6% respecto al año anterior — el tiempo necesario para "recuperar" la inversión vía renta se está acortando.
¿Alquilar sigue siendo la mejor opción frente a otras inversiones?
Acá el panorama es más parejo. Descontando gastos, mantenimiento y períodos de vacancia, la renta efectiva de alquilar baja a un 5% aproximado — un nivel similar al que ofrecen las obligaciones negociables (bonos corporativos), que además tienen mayor liquidez y permiten diversificar. Esto abre el debate sobre si el ladrillo sigue siendo la opción más conveniente o si hoy compite de igual a igual con otros instrumentos financieros.
Desde Krak seguimos de cerca estos indicadores para acompañar mejor las decisiones de inversión de nuestros clientes.
Fuente: Forbes Argentina
